Eleito pelos condôminos, o síndico de um edifício é um gestor que tem sua atividade e autonomia reguladas pelo Código Civil, pela convenção e regimento interno do condomínio, além de deliberações tomadas nas assembleias.
Sua autonomia é, portanto, restrita às ações que pode tomar sem autorização da assembleia ou do conselho do condomínio. Especialista em direito imobiliário do escritório Edgard Leite Advogados, Mario Barone lembra que existem disposições específicas a respeito de gastos, administração de funcionários e realização de obras que devem ser obedecidas.
"A atuação do síndico em relação à previsão orçamentária já está liberada, uma vez que já foi autorizado durante a reunião anual. Assim, despesas diárias como pagamento de conta de luz, de água, seguro não precisam de aprovação em assembleia", diz o especialista.
Nas questões administrativas, incluindo gestão de pessoas, o síndico também pode decidir por si próprio. "Apenas nas rescisões que envolvem altos valores que impactam nas contas e alteram a previsão é importante consultar pelo menos o conselho", recomenda.
Em relação a obras, o Código Civil determina quais precisam de aprovação, se há a necessidade de assembleia e é qual o quórum mínimo para a deliberação. "Obras necessárias e urgentes, ou que não gerem despesas excessivas, podem ser feitas sem autorização. Já obras úteis, como reforma de guarita ou decoração, por exemplo, necessitam de autorização", diz Barone.
Morador de um conjunto residencial há 29 anos e hoje membro do conselho, o engenheiro Carlos Pinheiro, de 56 anos, recém-concluiu seu segundo mandato de síndico. Ele conta que, nos quatro anos em que exerceu o cargo, sempre evitou tomar decisões sozinho.
"Sempre fui participativo, compartilhava com o conselho as decisões a serem tomadas. Embora o síndico seja o responsável legal pelo condomínio, acho importante dividir o que está acontecendo", diz.
Durante sua gestão, enfrentou duas situações emergenciais. No primeiro caso, houve um vazamento de água que provocou danos nos apartamentos. Foi necessário, obras em todas as unidades do prédio para recuperar os estragos provocados pelo vazamento.
Neste caso, Pinheiro fez orçamentos e começou as obras usando o dinheiro em caixa do condomínio e depois só informou os gastos aos moradores.
No outro caso, convocou uma assembleia extraordinária para ter aprovação prévia para executar as obras necessárias. "Precisávamos trocar a coluna hidráulica externa do prédio, uma obra que custaria R$ 70 mil. Mas, mesmo sendo uma de emergência, em razão do seu alto custo e da falta de verba, decidi fazer a reunião para ter a aprovação para o rateio", diz.
Dividir. Para ele, além de conhecer todas suas atribuições e respeitar as determinações legais, é importante ser democrático e consultar o conselho. "O síndico é o responsável, a palavra dele é a final, mas precisamos trocar ideias com o conselho, afinal não somos o dono da verdade", afirma.
Novo síndico (profissional) do prédio em que Pinheiro reside, Renato Tichauer é vice-presidente da Associação dos Síndicos dos Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosindicos) e destaca a não obrigatoriedade de obter autorização para pequenas obras e assuntos administrativos, como admissão e demissão de funcionários. Contudo, ele ressalta que, no caso de obras e de eventos maiores, que requerem orçamentos mais vultosos é necessário convocar assembleia.
Obter apoio do conselho, mesmo nas decisões do dia a dia, é uma das recomendações do síndico profissional. "Normalmente, os conselheiros podem ajudar, principalmente em casos delicados, como demissão de funcionários."
Para ele, aprovações sem consultar o Código Civil, sem conhecer a convenção e até sem conversar com o conselho podem trazer problemas para a gestão, e até, inviabilizar a permanência do síndico no cargo. "Mesmo sendo o responsável legal pelo condomínio, eu sempre compartilho as decisões. O síndico não pode ser negligente, imperito, nem omisso. É fundamental seguir a legislação."
