GUSTAVO COLTRI
Com o aumento do número de lançamentos nos últimos anos, as entregas de edifícios também se intensificaram em São Paulo e, juntamente com elas, as oportunidades de compra de unidades prontas, mas ainda não habitadas - imóveis com algumas das maiores vantagens e dificuldades dos outros dois tipos de bens disponíveis no mercado: os adquiridos na planta e os já com anos de uso.
Os apartamentos "virgens" podem ser comprados diretamente dos incorporadores ou de proprietários interessados na revenda de bens negociados nos estandes. No primeiro caso, o relacionamento com o vendedor é equivalente ao verificado nos lançamentos; no segundo, é igual às transações no mercado de bens usados.
De acordo com a coordenadora de marketing do portal Imovelweb, Viviane Macedo, os imóveis de estoque - nunca vendidos pelas empresas ou devolvidos pelos primeiros adquirentes - oferecem menos opções de escolha para os consumidores com relação ao andar e à posição da unidade. Além disso, não contam com a possibilidade de personalização. "Mas, dependendo do caso, podem ser uma oportunidade de compra quando o incorporador dá descontos para liquidar a oferta."
De maneira geral, no entanto, os valores tendem a ser maiores nas unidades prontas e recém- entregues. De acordo com a diretora de marketing da Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert, os valores das unidades sofrem correção pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) durante o período de construção e ainda contam com a valorização do edifício e da região. "Quando se compra na planta, o risco do negócio é dividido com o incorporador."
No empreendimento Place Santana, da incorporadora Brookfield, o metro quadrado de apartamentos vendidos no lançamento, em novembro de 2010, partia dos R$ 6.050. Hoje, após a conclusão do projeto, vale ao menos R$ 8.150, elevação de 34,71% no período.
Principalmente nas negociações de revenda, os preços variam de acordo com os sabores do mercado, inclusive com possíveis altas especulativas. Em regiões com grande oferta, no entanto, essa também pode oferecer boas condições para os consumidores com vontade ou necessidade de rápida ocupação.
O gestor de revenda da incorporadora Stan, Jairo Ferreira da Silva, diz que, em regiões com muitos imóveis à venda, os chamados investidores especulativos podem abrir mão dos ganhos se estiverem com pressa de repassar os bens, que passam a apresentar custos de condomínio após a implantação do empreendimento. Ele lembra que os bancos ampliaram nos últimos anos as condições de crédito para os bens imobiliários prontos - hoje, os compradores podem financiar até 90% dos imóveis em segmentos mais populares.
Tangibilidade. A possibilidade de avaliar de fato as condições e características da unidade pretendida é uma das principais vantagens das unidades novas e finalizadas sobre as vendidas na planta, uma característica também presente nos bens usados em comercialização. Já um diferencial sobre os velhinhos é a maior liberdade dada aos proprietários no que se refere aos acabamentos internos da unidade após o recebimento das chaves. É praxe no mercado a entrega de empreendimentos sem revestimentos nas chamadas áreas secas dos imóveis.
Pensando na exigência do público de luxo, a incorporadora Aurinova esperou até a fase de acabamento do Edifício Celebration Itaim para vender a primeira das 17 unidades do residencial. "Nossa intenção é oferecer um produto que a pessoa compre com toda a confiança. Se ela quiser visitar um apartamento, ela pode", diz Guilherme Auriemo, sócio da companhia. Os apartamentos-tipo têm 274 m² e valem a partir dos R$ 4,5 milhões. A conclusão do prédio deve ocorrer em março.
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