EDILAINE FELIX
No momento da implantação de um condomínio, entre as atribuições do conselho e do síndico está a definição de uma administradora e, consequentemente, do tipo de conta bancária a ser adotada pelo empreendimento: pool ou individual.
A conta pool é aquela na qual os recursos arrecadados por diversos condomínios são depositados em uma única conta, e a administradora controla os pagamentos e os recebimentos de cada imóvel. Já a conta individual, como o nome indica, é uma conta própria do condomínio, integralmente responsável por todas as movimentações.
"Na hora de contratar a administradora é preciso verificar a forma como ela trabalha para não ter problemas no futuro", aconselha o advogado Ricardo Trotta. Ele recomenda que os gestores façam pesquisa com outros edifícios já atendidos pela empresa desejada para saber qual o grau de satisfação deles.
Quanto ao modelo de conta, o advogado diz preferir a conta individual, uma vez que a conta pool seria mais difícil de controlar, pois passariam por ela recursos de vários prédios. Contudo, ele destaca que o condomínio com preferência pela conta compartilhada tem respaldo do Código Civil. "Se ele for lesado pode procurar a Justiça e requerer o que está estipulado no contrato de prestação de serviços."
Tranquilo em relação a idoneidade da administradora, o então conselheiro Paulo Noffs, de 62 anos, somente descobriu que a companhia estava "quebrada" quando recebeu, no ano passado, uma carta do INSS cobrando débitos que somavam cerca de R$ 150 mil.
Hoje ele é o síndico do empreendimento, mas, na época, a administradora era responsável por toda gestão - controlava os recursos do residencial por uma conta pool e exercia o papel de síndico do condomínio.
Noffs conta que a administradora falsificou a autenticação das guias do INSS. "Todo mês, o conselho olhava a pasta, e estavam lá todos os impostos recolhidos e autenticados. Nunca desconfiamos de nada."
Sem conseguir comprovar os pagamentos, o atual síndico diz que ficou evidente que a empresa estava falida, que não poderia recolher os valores devidos ao INSS, tampouco pagar as contas mensais do prédio.
Noffs foi alertado por um advogado a não colocar mais valores na conta compartilhada. Também decidiu a rescindir o contrato e eleger uma nova administradora - isso após pesquisar empresas no mercado, conhecer os condomínios atendidos e pedir certidões negativas.
Com orientação profissional, o condomínio decidiu, em assembleia, que não valeria a pena entrar com um processo contra a antiga administradora. "O advogado nos aconselhou a entrar com ação, mas, analisando os valores gastos com o processo e a falta de perspectiva de receber o valor, desistimos."
Segundo Noffs, o advogado esclareceu que a companhia não tinha bens e que, na hora que a Justiça decidisse bloquear os bens pessoais dos sócios, os primeiros a receber seriam os funcionários da empresa, também lesados.
"Foram sete prédios prejudicados, mais os funcionários. O advogado explicou que, em caso de ganho de causa, os primeiros a serem atendidos seriam os funcionários da empresa. Assim, decidimos apenas fazer o boletim de ocorrência", diz.
A conta do condomínio continua sendo pool, e isso não incomoda o síndico. No episódio das falsificações, ele diz que acompanhar os lançamentos financeiros do prédio, como ele fazia, não foi suficiente. Agora, no entanto, ele está mais atento à administradora, além de continuar avaliando com afinco as pastas de pagamentos e os relatórios das entradas e saídas.
Depois do problema, alguns moradores ficaram desconfiados e passaram a analisar os balanços, segundo o gestor. Agora, Noffs ressalta que as contas são pagas em cheques individuais, o que ajuda a distinguir os pagamentos "É bom para o condomínio e é mais uma forma de acompanhar", diz.
Para o gerente de condomínios da Auxiliadora Predial, Julio Herold - administradora que trabalha com contas nos sistemas pool e individual - o condomínio é quem deve decidir qual é o mais transparente. "Destaco que na conta individual, por exemplo, o síndico deve ter mais disponibilidade para fazer pagamentos e cuidar da administração do edifício", diz.
Herold acrescenta que é importante o condomínio analisar cuidadosamente os pontos descritos no contrato de administração - obrigações da administradora e do condomínio, além do modelo de conta.
"A administradora deve oferecer opções. No caso da conta, a pool traz comodidade ao síndico, que não precisará se envolver nos pagamentos, mas, se a escolha da administradora não foi acertada e, por exemplo, ela falir, o condomínio perde todo o dinheiro. Por isso, a escolha da empresa é importante."
Contratação. Para o diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate, é importante buscar referências e informações comerciais, judiciais e fiscais antes da contratação da administradora. "Visite a sede e verifique se ela é registrada em um órgão de classe."
Anaute diz que o contrato deve ser abrangente, incluindo a área financeira, de pessoal, contábil e o cotidiano do condomínio. "Em relação à conta, o ideal é que seja mista, a pool para despesas diárias e uma individual para aplicação do fundo de reserva."
A advogada Renata Calixto Andrade, do Rayes & Fagundes Advogados Associados, esclarece que a escolha da administradora deve passar por aprovação em assembleia. Por sua vez, o modelo de conta é decisão do síndico. "Oriento a olhar os relatórios mensais e acompanhar a lisura da administradora, pedindo certidões negativas de débitos e ter uma conta com seguro", diz.
A especialista informa que a administradora pode adotar qualquer modelo de conta, e o condomínio é quem deve escolher o melhor modelo. "Assim como as atividades, o modelo de conta deve estar no contrato", diz.
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TIRE SUAS DÚVIDAS
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1. O que é conta pool? É aquela na qual os recursos arrecadados por diversos condomínios são depositados em uma conta única em nome da administradora
2. O que é conta individual? É a que fica em nome do condomínio, responsável por todas as movimentações
3. Se a conta é pool, o que acontece se a administradora sofrer processos? Até comprovação final, o dinheiro do condomínio pode ficar bloqueado, porque a conta pool é registrada com o CNPJ da administradora
4. Nesse caso, o que o condomínio pode fazer? Fazer valer o contrato assinado e pleitear os direitos contra a administradora.
5. Quais são os riscos de ter uma conta pool? Falência da administradora, mau uso do dinheiro do condomínio e bloqueio de bens
6. É legal a administradora oferecer apenas um sistema de conta? Sim. Cabe ao conselho escolher a melhor empresa e conta para seu condomínio.
