Sancionada este mês, a Lei Federal nº 12.607 alterou o § 1º do art. 1.331 do Código Civil para proibir formalmente a comercialização ou a locação de vagas de garagem de condomínios para pessoas estranhas aos conjuntos - excetuando ações autorizadas em convenção.A norma, que entra em vigor em 20 de maio, não causará impacto para grande parte dos edifícios, já adeptos da restrição.Pode, porém, levantar discussão em casos especiais.
De acordo com o advogado da administradora de condomínios habitacional, Jackson Kawakami, a legislação deve causar polêmica principalmente em edifícios do centro, onde é comum a existência de prédios cujas vagas são autônomas às unidades.
Essa é a situação de um residencial na Rua Avanhandava.Quatro das 60 vagas do conjunto habitacional pertencem a pessoas que não são moradoras ou proprietárias dos apartamentos. "Nesse tipo de caso, a ação do condomínio fica limitada.Na última assembleia que tive por lá, no início de janeiro, os condôminos estavam preocupados", conta o advogado.
Resolução. Três meses depois, o clima no conjunto de duas torres está mais tranquilo."Quando houver uma futura venda dessas vagas, obrigatoriamente elas serão adquiridas por proprietários do prédio", diz a síndica do residencial de 144 unidades, Luiza Helena Pedrosa, de 52 anos.Para ela, os donos externos não terão dificuldades para repassar os espaços a um dos apartamentos dos prédios que administra.
Há dois anos, novas vendas e locações da garagem para uso de terceiros foram banidas no condomínio de Luiza por decisão em assembleia, deixando apenas os negócios firmados."Tomamos essa atitude quando nos preocupamos com a segurança. "
De acordo com a especialista em direito imobiliário Katia Millan, do escritório Moreau & Balera Advogados, a nova legislação não deve afetar quem tem contratos em vigor: "Se as partes tiverem todos os requisitos legais, a lei não pode alterar (as regras estabelecidas).Se o contrato é verbal,
digo que é discutível.A pessoa tem um contrato.Ele não está escrito, mas não deixa de ser um acordo", explica.
As novas vendas e os novos aluguéis a estranhos, por outro lado, serão considerados nulos, na opinião da especialista."Os condôminos que desrespeitarem essa regra podem até ser multados."
Aos descontentes com a restrição atual, existe a opção de mudar a convenção condominial, permitindo a exploração comercial da garagem para utilização de pessoas sem vínculos com o condomínio."Para fazer isso, seria preciso a anuência de dois terços dos condôminos, o que na prática é quase impossível", opina Kawakami.
Reafirmação. Na avaliação do presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Rubens Carmo Elias Filho, a vigência dessa lei tem como valor ratificar uma postura de proibição já vigente nos conjuntos: "A questão do uso das vagas por terceiros é matéria que vem sendo discutido em outros artigos do Código Civil.Em empreendimentos residenciais, vendas desse tipo eram quase impossíveis. É também muito normal a restrição prevista na convenção condominial".
Por isso, ele acredita no alcance limitado da nova legislação para a maior parte dos edifícios residenciais."A praxe era essa.A lei veio somente refletir a realidade.Ela consolida uma posição estabelecida."
