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Veja quando o banco pode levar o imóvel a leilão

Yolanda Fordelone

terça-feira 18/01/11

Diversos motivos podem levar os mutuários do SFH a ficarem inadimplentes no pagamentos de seus financiamentos imobiliários. Mas o que poucos sabem é que enquanto a dívida estiver em discussão judicial, caso o mutuário discorde do valor que está sendo cobrado, o banco não pode tomar o imóvel e levá-lo a leilão. Quando a pessoa pactua [...]

Diversos motivos podem levar os mutuários do SFH a ficarem inadimplentes no pagamentos de seus financiamentos imobiliários. Mas o que poucos sabem é que enquanto a dívida estiver em discussão judicial, caso o mutuário discorde do valor que está sendo cobrado, o banco não pode tomar o imóvel e levá-lo a leilão.

Quando a pessoa pactua um financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, caso venha a ficar inadimplente por mais de três parcelas, pode ter o imóvel executado para pagamento da dívida. Por esta forma de execução, o banco notifica o mutuário à pagar a dívida em 20 dias e caso não atenda esta notificação, o banco já procede o leilão extrajudicial do bem.

Os bancos vêm lançando mão desta forma de leilão, mesmo quando o mutuário está questionando o contrato na Justiça, e até mesmo quando está fazendo o pagamento das parcelas através de depósito judicial, o que é ilegal.

O Superior Tribunal de Justiça firmou a posição de que:

“Em se tratando de contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei nº 70/66, enquanto perdurar a demanda, poderá ser suspensa, uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar, independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, desde que: a) exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito; b) essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ou do Supremo Tribunal Federal (fumus boni iuris).”

Segundo o presidente do Ibedec – órgão de defesa do consumidor – , José Geraldo Tardin, “estima-se que todos os meses pelo menos 5 mil leilões estejam sendo realizados todos os meses por esta modalidade, sendo que este posicionamento do STJ, já adotado pelos Tribunais Regional Federais pode frear o abuso dos bancos”.

Dicas

O Ibedec orienta como os mutuários podem evitar a perda de imóveis por inadimplência:

- O mutuário que tenha redução na renda – por perda ou troca de emprego no caso da iniciativa privada ou por perda de função ou cargo de confiança no caso da iniciativa pública – deve buscar em juízo a revisão da prestação. No SFH a prestação é limitada ao máximo de 30% da renda familiar, e o mutuário tem que comprovar sua nova renda com a cópia do contra-cheques ou holerite.

- O mutuário que tem parcelas em atraso pode sacar o FGTS para quitação da dívida. Os requisitos são: estar contribuindo há mais de 3 anos; não ter feito saque nos últimos 2 anos; e, ser este seu único imóvel.

- Os financiamentos do SFH mais antigos, onde o mutuário paga a parcela todo mês e o saldo devedor continua aumentando, estão tendo a incorporação de juros sobre juros ao saldo devedor (anatocismo), o que é ilegal. O caminho é a revisão judicial do débito para expurgar este abuso e permitir a redução da dívida.

- Quando o mutuário tem o imóvel levado à leilão, deve recorrer ao Judiciário demonstrando que o financiamento contém capitalização de juros e pedindo a revisão do débito. Além disto, deve oferecer a depósito as prestações em atraso ou montante equivalente à 30% de sua renda, para evitar a perda do imóvel.