Preço do aluguel varia até 116% em São Paulo

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GISELE TAMAMAR

Quem procura um imóvel para alugar na cidade de São Paulo pode se deparar com uma diferença de até 116,58% nos valores cobrados. O porcentual se refere a unidades residenciais localizadas na mesma região e com o mesmo número de dormitórios em bom estado de conservação.

A variação foi identificada em imóveis com três quartos da zona leste-A, que inclui bairros como Mooca, Belém e Tatuapé, segundo pesquisa divulgada ontem pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

Enquanto o preço máximo do metro quadrado na zona leste-A é de R$ 18,41, o mínimo é de R$ 8,50. Isso significa que o aluguel de uma moradia de 70 metros quadrados pode variar de R$ 585 até R$ 1.288,70.

A diferença de preços do aluguel é explicada pela localização, estado de conservação, área de lazer, vaga na garagem e até o valor do condomínio.

De acordo com o consultor do Secovi-SP, Cicero Yagi, os aluguéis mais caros da capital se referem a unidades habitacionais em bom estado de conservação, com vaga na garagem e próximos das estações de metrô, escolas e parques.

Já os mais baratos, que geralmente não têm espaço para guardar o carro, o estado de conservação não é tão bom e a localização é menos privilegiada. “A zona leste é uma região característica com um mercado bem heterogêneo e que tem se desenvolvido bastante. Os imóveis do Jardim Anália Franco são valorizados, já os mais próximos da Marginal Tietê têm preços mais baixos”, diz Yagi.

Mas a grande diferença entre os preços máximos e mínimos da locação não se repete em todas as regiões da cidade. No caso de um imóvel com um dormitório no centro de São Paulo, a diferença encontrada foi de 3,9%. O preço máximo do metro quadrado é de R$ 22,62 e o mínimo, R$ 21,77.

A pesquisa também mostra que o metro quadrado para alugar mais caro da capital para moradias com até três dormitórios está na zona sul-A, em bairros como Jardins, Moema, Higienópolis, Aclimação e Morumbi. Assim, alugar um apartamento de um quarto pode custar R$ 31,16 por metro quadrado. É mais que os preços máximos de imóveis com dois e três quartos, que custam R$ 28,96 e R$ 28,22, respectivamente.

Além da diferença de valores na mesma região, o interessado em locar um imóvel também enfrenta elevação dos preços. Novos contratos fechados em junho registraram alta média de 17,56% no acumulado dos últimos 12 meses.

O índice é bem superior ao reajuste para quem já mora de aluguel e vai renovar o contrato com vencimento em julho. Nesse caso, o reajuste será de 8,65% e se refere a variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).

Demanda x Oferta
O cenário de aluguel mais caro tem relação direta com a grande demanda e pouca oferta de unidades no município. Por isso, a dica para o inquilino é pesquisar e tomar decisões rápidas para não perder um bom negócio.

“Está difícil negociar preço porque tem muita procura”, diz o professor de negócios imobiliários da Faculdade Armando Álvares Penteado (Faap), Ricardo Almeida.

Apesar da preferência por um local específico, é importante levar em consideração bairros vizinhos, onde é possível encontrar espaços com as mesmas características e mais baratos. Outra dica é se cadastrar em imobiliárias nos bairros.

“Temos fila de interessados para todas as regiões da cidade, principalmente em locais próximos de metrô, faculdades e da Avenida Paulista. Há imóveis que nem anunciamos”, diz a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes.

Do lado de quem pretende investir no mercado, o conselho dos especialistas é fazer contas e ter cautela. O aluguel pode variar entre 0,4% e 1% do valor do imóvel. Na avaliação de Almeida, conseguir 0,8% é um bom negócio.

Aluguel acumula alta de 15% em um ano

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GISELE TAMAMAR

O desequilíbrio entre demanda e oferta de imóveis para alugar fez com que os valores dos contratos fechados em abril batessem recorde de alta. No acumulado dos últimos 12 meses, o aumento médio foi de 15,82%. É o maior índice registrado no acumulado de um ano desde 2005, quando o Sindicato da Habitação (Secovi-SP) começou a divulgar sua pesquisa mensal sobre o mercado imobiliário. Só em abril, a alta foi de 2,2% em comparação com o mês anterior.

“A demanda por imóveis para alugar é mais alta que a oferta de moradias”, explica Francisco Crestana, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP. O número de interessados na locação residencial é alto porque a massa salarial aumentou, o que contribui para pessoas que moravam juntas, como sogro e genro ou pais e filho, procurassem suas próprias moradias.

“O cenário atual é bem diferente de dois anos atrás, quando o mercado estava parado. Era comum um inquilino ficar sabendo de um aluguel mais barato no mesmo prédio e negociar com a imobiliária para baratear a sua mensalidade”, lembra Crestana.

Em abril, os apartamentos disponíveis para alugar ficaram de 18 a 37 dias desocupados, segundo aponta o Índice de Velocidade de Locação (IVL) do Secovi (Foto: Marcio Fernandes/AE)

Hoje, quem pretende trocar de imóvel deve encontrar preços mais elevados do que o atual aluguel. Isso porque a variação de 15,82% apontada pelo Secovi se refere ao comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de locação e não de reajuste do contrato vigente. Para o reajuste, entre 80% e 90% dos contratos têm como base o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que nos 12 meses encerrados em abril registrou alta de 10,6%.

Sobrados e casas térreas foram os imóveis alugados mais rapidamente no mês passado. O Índice de Velocidade de Locação (IVL) indicou um período de 12 a 30 dias. Já os apartamentos demoraram em média de 18 a 37 dias para serem locados.

Na classificação por dormitórios, as unidades com três quartos sofreram os maiores aumentos dos valores do aluguel: 2,5%. Já as locações dos imóveis de um e dois dormitórios subiram 2% e 2,2%, respectivamente.

No orçamento
Quem mora de aluguel tem como prioridade procurar imóveis próximos das escolas dos filhos, faculdade ou do trabalho. As despesas com transporte seriam um gasto a mais dentro de um orçamento que já está, em parte, comprometido com o valor do aluguel.

“O valor do aluguel varia muito e inclui fatores como localização, vaga na garagem e estado de conservação do imóvel. Quem pretende alugar um imóvel precisa pesquisar bastante”, diz Crestana.

A dica do presidente do Instituto Dsop de Educação Financeira, Reinaldo Domingos, é avaliar o valor da locação em relação ao preço de mercado do imóvel. Se ele paga menos de 0,5% de aluguel em relação ao valor da moradia ainda está na vantagem. Caso esse índice ultrapasse 0,7% é hora de analisar a situação e tentar buscar um local mais barato.

Outro alerta para o inquilino é se planejar financeiramente para fazer uma reserva mensal com o objetivo de comprar a casa própria no médio prazo. Segundo Domingos, quem poupar agora poderá encontrar preços mais atrativos daqui cinco anos.

É a vez dos usados no Feirão da Caixa

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GISELE TAMAMAR

A oferta de casas e apartamentos usados vai dominar a sétima edição do Feirão Caixa da Casa Própria, que ocorre entre 13 e 15 de maio, na cidade de São Paulo. Das 194.085 unidades que estarão à venda, 76,12% delas (147.747) já tiveram pelo menos um morador. O número é 47,12% maior que os 100.422 imóveis usados do evento do ano passado.

Confira a lista de ofertas do Feirão da Caixa

A principal vantagem para quem optar por esse tipo de moradia é o preço. Isso porque ela pode custar até 30% menos do que uma unidade nova com a mesma metragem, de acordo com Eduardo Coelho, coordenador do curso de pós-graduação em negócios imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap).

O maior número de imóveis usados oferecidos no Feirão está concentrado na faixa de preços entre R$ 170 mil e R$ 500 mil. São 84.483 opções para quem pretende comprar a casa própria.

Por outro lado, quem busca opções mais baratas tem à disposição 30.389 unidades de até R$ 170 mil. No caso dos imóveis com valor acima de R$ 500 mil, o evento tem 32.875 unidades à disposição dos interessados.

O alerta, conta o especialista, fica por conta da escolha da moradia. Para Coelho, é importante ficar atento a questões como a idade do imóvel, o estado de conservação, quando e qual foi última reforma e o histórico de problemas hidráulicos — no caso de apartamento, é bom saber se há vazamentos no vizinho também.

“Na maioria dos casos, a compra do imóvel é a mais cara da vida e por isso, o comprador deve ter paciência para pesquisar e tomar os devidos cuidados”, diz ele.

Em bairros com a capacidade de construção esgotada, a compra do imóvel usado pode ser a única opção para quem gosta da localização. Cômodos maiores podem ser uma vantagem nas unidades antigas, mas geralmente elas têm só uma vaga na garagem.

Para facilitar a pesquisa dos visitantes do Feirão da Caixa, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) vai separar as ofertas por zonas, além de contar com 100 pontos de atendimento, diz o diretor do Creci, Gilberto Yogui.

Novos ou na planta
Já quem não abre mão de um imóvel novo poderá escolher entre 46.338 opções. A grande vantagem do evento é reunir no mesmo espaço todos os agentes da cadeia de habitação, como construtoras, incorporadoras, corretoras, imobiliárias, cartórios e a Caixa.

No local, o interessado poderá fazer uma simulação para saber sua capacidade de pagamento e financiamento. E caso leve os documentos e comprovantes de renda, ele poderá sair com uma carta de crédito aprovada e até a compra do imóvel fechada.

Mesmo com um dia a menos de evento, a Caixa deseja superar a última edição, quando foram contabilizados 19 mil negócios fechados no próprio Feirão ou que foram encaminhados para dar andamento nas imobiliárias ou construtoras, movimentando R$ 1,86 bilhão.

“A cada ano temos um público mais qualificado”, diz o superintendente regional da Caixa, Valter Nunes.