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Sexta-feira, 24 de Outubro de 2014
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Nova regra facilita troca de dívida para financiar imóvel

Categoria: Agenda, Análise, Bancos

LUCIELE VELLUTO

O governo federal resolveu desburocratizar o processo de portabilidade do crédito imobiliário e assim promover a competição entre os bancos. Foi publicada na quarta-feira no Diário Oficial da União a alteração da lei que trata do financiamento de imóveis e permitirá a mudança de banco de forma mais simples e redução de custos de cartório e impostos.

A publicação altera o artigo 25 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de1997. A partir da agora, quem optar por mudar de instituição bancária no contrato de financiamento do imóvel, poderá fazer apenas a averbação da transferência para o novo banco que deterá a garantia da alienação fiduciária, ou seja, o registro do imóvel terá apenas a alteração do banco.

Antes, para quem optava pela portabilidade, era preciso quitar o débito com o banco anterior e fazer um novo registro com a instituição escolhida para a mudança de contrato de financiamento. Com isso, o consumidor acabava tendo de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que custa em média 3% do valor do imóvel, mais gastos com o cartório. Era esse custo total que inibia a portabilidade para um banco com juros menores, já que o gasto de transferência da dívida entre eles inviabilizava o negócio.
“Nem sempre valia a pena por causa desses custos e a portabilidade não estava acontecendo como deveria”, afirma o presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico.

Para o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, a portabilidade já não ocorria porque o consumidor não conseguia o crédito no banco escolhido para fazer a transferência da dívida, pois a garantia da alienação fiduciária – o banco pode retomar o bem em caso de inadimplência – ainda era da instituição anterior. “Em tese, com esse novo processo vai ficar mais simples e a portabilidade poderá acontecer”, avalia.

Mas o Conselho Monetário Nacional (CMN) ainda vai definir as regras por meio do Banco Central para que as instituições comecem a fazer a operação. “É preciso ter a regulamentação de como os bancos irão fazer a operação de transferência, o que não está na lei”, ressalta Alessandro Francisco, professor da pós-graduação em Negócios Imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap).

O Banco Central afirma que a regulamentação está em análise, mas não informa quando será divulgada a nova operação entre os bancos.

Juros
O objetivo da alteração nas regras da portabilidade do crédito imobiliário é também promover maior competitividade entre os bancos e conseguir por meio de concorrência a redução das taxas de juros para o segmento.

“Agora, o comprador tem poder de negociar as taxas de juros e assim prover a concorrência bancária. Os bancos terão de propor melhores condições para ficar com esse cliente, o que tende a pressionar as taxas para baixo”, afirma Flávio Prando, vice-presidente de habitação do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP). “Tudo o que facilita e barateia para o consumidor é bom para o mercado imobiliário.” ::

Crédito para imposto e taxa de imóvel

Categoria: Bancos, Crédito, Imóveis

GISELE TAMAMAR

Na hora de adquirir um imóvel, o comprador fica empolgado com a aquisição e muitas vezes esquece que terá de arcar com o custo do registro no cartório e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O desembolso para garantir a compra pode chegar a 5% do valor do bem. E para quem não se planejou para o gasto, a opção é recorrer aos bancos e incluir a despesa no financiamento do imóvel.

De qualquer forma o comprador precisa ter o dinheiro para recolher o ITBI junto à prefeitura e pagar o registro no cartório até a liberação do financiamento. Portanto, o consumidor deve dispor de alguma verba até a liberação do crédito por parte do banco.

Alguns bancos incluem no valor do financiamento as despesas com taxas e impostos do registro de imóvel (Foto: DANIEL TEIXEIRA/AE)

Santander, Itaú Unibanco e Bradesco incluem o ITBI e as custas cartoriais no parcelamento do bem desde que a soma do financiamento imobiliário e das custas com o imóvel não ultrapasse o limite de crédito estabelecido por cada instituição financeira.

No Banco do Brasil, os limites são de 2% do valor financiado (limitado a R$ 10 mil) para ITBI e 0,5% do valor financiado (limitado a R$ 2,5 mil) para os custos de registro cartorário. Já no HSBC, o financiamento do ITBI é limitado a 3% do imóvel e poderá chegar no máximo a R$ 10 mil. A Caixa Econômica Federal não oferece esta opção.

“O ideal é sempre planejar a compra e prever o valor aproximado desses gastos. Mas muitas vezes o consumidor fica deslumbrado com a maquete do empreendimento, com o papo do vendedor e esquece de alguns detalhes importantes”, diz o professor de finanças Fabio Gallo, da FGV e da PUC.

Nesses casos, recorrer às instituições bancárias pode ser uma saída. Isso porque o valor será incorporado ao financiamento imobiliário, cuja taxa de juros ao ano é, em média, de 12%. No caso do cheque especial, por exemplo, a taxa média anual é de 157%.

Como o ITBI é reembolsado só após o imóvel ter sido registrado em cartório, o diretor de operações da empresa de consultoria de crédito imobiliário Financiar Casa, Fábio Seabra, acha que incluir o valor do tributo municipal e taxas de cartório é uma forma de se precaver em relação a outras despesas comuns que aparecem depois da compra do bem, como a mudança, reformas, pequenos reparos e aquisições de móveis.

“A possibilidade de financiamento pode ser vantajosa para quem está com o orçamento no limite”, explica Seabra.

Simulação
Para se ter uma ideia dos gastos, a Financiar Casa simulou o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) de R$ 100 mil para a aquisição de um imóvel de R$ 200 mil na capital, cuja alíquota do ITBI é de 0,5% para o valor do financiamento (limite de R$ 42,8 mil) e de 2% para o valor restante. Neste caso, o imposto pago à prefeitura seria de R$ 3.358.

Depois registra-se o bem no cartório. Os valores pagos serão de R$ 1.448,19 (sobre o valor de compra e venda), R$ 1.019,45 (sobre o valor do financiamento, registro da alienação fiduciária) e R$ 33,34 pela emissão da certidão. O total é de R$ 2.500,98. Se for a primeira compra da pessoa dentro do SFH, há desconto de 50% sobre o registro de alienação fiduciária. Assim, o total cai a R$ 1.957,92.

A alienação é o instrumento legal de garantia de financiamento. A propriedade do imóvel é transferida ao credor como garantia. Após a quitação da dívida, o comprador se torna dono do imóvel.

Crédito imobiliário cresce menos pela 1ª vez em 2011

Categoria: Agenda, Análise, Casa própria, comércio, Construção, Crédito

GISELE TAMAMAR

O crédito para construção e aquisição de imóveis continua em elevação no País, mas registrou uma leve desaceleração em setembro, quando foram emprestados R$ 184,675 bilhões. O valor é 2,24% maior que os R$ 180,627 bilhões contabilizados no mês anterior. Entretanto, foi a menor variação mensal registrada no ano, segundo dados do Banco Central (BC). Entre janeiro e agosto, as elevações mensais oscilaram entre 2,7% e 3,8%.

Na avaliação dos especialistas, ainda é cedo para apontar uma tendência de desaceleração no mercado de crédito imobiliário e fatores que contribuíram para o crescimento em menor escala. O coordenador do curso de pós-graduação em negócios imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap), Ricardo Gonçalves, esclarece que a variação pode ser pontual. “O ideal é esperar um pouco, entre dois e três meses, para saber como o crédito vai se comportar.”

Para o professor de finanças da Escola de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV-SP), Samy Dana, a situação pode estar relacionada ao recuo das vendas de imóveis, além do cenário de incertezas na Europa. “Os bancos captam recursos de longo prazo no exterior e a dificuldade na Europa pode afetar o crédito aqui.”

Em relação às vendas, a Região Metropolitana de São Paulo acumula 33.804 unidades novas vendidas nos oito primeiros meses do ano, um número 19% abaixo das 41.722 unidades vendidas no mesmo período do ano passado.

Já o economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) Celso Petrucci não vê tendência de redução pelo menos nos próximos meses. Segundo Petrucci, a greve dos bancos, que começou dia 27 de setembro, pode ter impactado o mercado e o registro de crédito abaixo do esperado.

Quem tem planos de adquirir um imóvel precisa pesquisar tanto as condições do crédito quanto o valor que vai pagar pelo imóvel. As taxas de juros variam de acordo com o tipo de contratação, preço da unidade e perfil do cliente. “É importante verificar se o valor a ser pago não é maior do que ele realmente vale”, destaca Dana.

Imóveis mais caros
Gonçalves afirma que o preço do metro quadrado dos imóveis não é condizente com a realidade em alguns lugares de São Paulo. Isso ocorre porque existe uma expectativa muito grande de preços por parte das incorporadoras e construtoras dos imóveis novos, que também acaba refletindo no mercado de usados.
Só em São Paulo, o preço médio dos imóveis anunciados já subiu 20,9% de janeiro a setembro, conforme o índice FipeZap.

Na opinião de Gonçalves, em dois ou três anos os preços tendem a se enquadrar mais à realidade. “Quem pensa em comprar agora precisa pesquisar muito e talvez até escolher um outro bairro diferente do que desejava com preços mais competitivos”, afirma o coordenador da Faap.

O professor da FGV ainda lembra que o consumidor não pode esquecer dos custos extras além do valor do imóvel, como pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), taxa de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e taxa de avaliação do imóvel, por exemplo. Em alguns casos, o imóvel usado pode precisar de reforma ou o apartamento novo de piso e outros materiais de acabamento.

Prefeitura SP: Mais de mil aderem ao PPI

Categoria: Agenda, Contas públicas, Impostos, Serviços

O PPI, Programa de Parcelamento Incentivado oferecido pela Prefeitura de São Paulo para promover a regularização de dívidas com o Município, foi reaberto e ampliado. Agora, contribuintes com dívidas adquiridas até 31 de dezembro de 2009 podem aderir ao programa e parcelar seus débitos com a Prefeitura em até 120 meses.

No segundo dia de funcionamento, dia 13 de julho, mais de mil adesões ao programa foram realizadas, somando cerca de 13 milhões de reais em dívidas negociadas. A adesão pode ser feita até o dia 31 de agosto.

Podem ser incluídos no PPI débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens imóveis), ISS (Imposto sobre Serviços), TFE (Taxa de Fiscalização de Estabelecimentos), além de dívidas referentes a multas de posturas: PSIU (Programa de Silêncio Urbano), falta de muro, passeio e limpeza, dentre outras.

O Programa apresenta descontos e reduções interessantes. No caso de pagamento em parcela única, desconto de até 75% da multa e redução de 100% dos juros. Para pagamento parcelado, desconto de até 50% da multa e redução de 100% dos juros.

O contribuinte pode parcelar sua dívida em até 12 parcelas, iguais e sucessivas, com juros de 1% ao mês, de acordo com a tabela Price, ou em até 120 parcelas, reajustadas pela taxa SELIC. Quem estiver cadastrado no PAT (Programa de Parcelamento Administrativo de Débitos Tributários), para débitos de ISS, ITBI, TFE e TFA, não inscritos na Dívida Ativa, pode migrar para o PPI e aproveitar os benefícios do Programa.

A adesão ao Programa de Parcelamento Incentivado, bem como a migração do PAT para o PPI, deverá ser feita pelo site.