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Saiba como não pagar Imposto de Renda na venda de imóveis residenciais

Bianca Pinto Lima

segunda-feira 24/02/14

O lucro obtido na venda de um imóvel residencial é tributado atualmente pelo Fisco em 15%, mas o proprietário pode reduzir ou até mesmo anular o valor da cobrança se ficar atento aos benefícios fiscais. Há quatro tipos de isenções totais de Imposto de Renda (IR) sobre o chamado ganho de capital – a diferença [...]

O lucro obtido na venda de um imóvel residencial é tributado atualmente pelo Fisco em 15%, mas o proprietário pode reduzir ou até mesmo anular o valor da cobrança se ficar atento aos benefícios fiscais. Há quatro tipos de isenções totais de Imposto de Renda (IR) sobre o chamado ganho de capital – a diferença entre o valor recebido na venda e o custo de aquisição. Há também fatores que geram reduções parciais ou ainda conhecimentos tributários que ajudam o contribuinte a pagar menos.

A isenção mais conhecida é a que envolve a compra de outro bem. Isto é, quem aplicar todo o dinheiro da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais, no prazo de 180 dias após a celebração do contrato, fica livre da cobrança de IR. Caso haja aplicação apenas parcial, a tributação será proporcional à parcela não aplicada. O benefício, no entanto, é válido somente a cada cinco anos.

“Importante ressaltar que a compra deve ser feita em nome do contribuinte. Se sair em nome do filho, por exemplo, não haverá isenção”, explica Antonio Teixeira, consultor da IOB Folhamatic EBS, empresa do Grupo Sage. Outra observação relevante é que o imposto precisa ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, e não durante o período de declaração de ajuste anual. Se o prazo não for respeitado, haverá a cobrança de juros de 1% (mais a Selic acumulada no período de atraso) e ainda multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido.

O primeiro passo é fazer o download do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap), no qual deverão ser informados os dados da transação – como valores, forma (a prazo ou à vista) e datas de aquisição e alienação. O próprio software fará o cálculo do imposto. “Para não se perder, é aconselhável imprimir um histórico da declaração de bens, pois ela servirá de base para as informações, principalmente referentes às reformas”, diz Teixeira.

No programa, há campos para o contribuinte informar as datas e os valores das eventuais benfeitorias. Quanto maior o número de ampliações ou restaurações, menor o imposto. Mas atenção: é necessário guardar todos os comprovantes de pagamento e um fiscal ainda poderá averiguar o imóvel.

“O Fisco tem o direito de fiscalizar as benfeitorias em um prazo de cinco anos a partir da venda. É raro acontecer, mas a Receita vem se aprimorando e apertando o cerco”, alerta o advogado tributarista Samir Choaib. Além das reformas, também é possível acrescentar ao custo de aquisição da propriedade as quantias gastas com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a corretagem e os juros do financiamento. Isso ajudará a reduzir o ganho de capital e, consequentemente, o valor do tributo pago ao governo.

BENEFÍCIO DOS 180 DIAS

A intenção de compra de um novo imóvel, para a obtenção do benefício, deve ser informada durante o preenchimento do programa da Receita, o chamado GCap. Se a aquisição não se concretizar no prazo de 180 dias, o contribuinte ainda terá 30 dias após esses seis meses para recolher o IR somente com juros, sem multa.

Neste caso, no entanto, a Lei entenderá que ele já usufruiu da isenção, a qual só poderá ser usada novamente após cinco anos. Se não quiser abrir mão do benefício, basta pagar o IR com juros e multa. Segundo os tributaristas, o ideal é fazer uma operação casada, para evitar essas futuras complicações tributárias. Ou seja, a orientação é planejar a compra já durante a venda.

Caso o período de 180 dias comece em um ano e termine em outro, e a compra não se concretize neste intervalo, haverá ainda outro incoveniente: a retificação da declaração anual do IR. Isso ocorre porque a Receita utiliza os dados informados no GCap. Se considerarmos, então, que a venda ocorreu em novembro de 2013, o prazo se encerrará em maio de 2014 e na declaração de ajuste constará que o proprietário se utilizou do benefício. Portanto, se quiser pagar o IR com multa para não perder a isenção, o caminho é corrigir o GCap e depois entregar uma retificadora.

OUTRAS ISENÇÕES

Além dessa, ainda há três isenções totais de IR sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais. São elas: imóvel de até R$ 35 mil, propriedade adquirida antes de 1969 e único imóvel de até R$ 440 mil. Esta última, assim como a dos 180 dias, só é válida a cada cinco anos. Há, ainda, reduções gradativas para imóveis comprados antes de 1988, as quais são calculadas automaticamente pelo software.

E uma proposta em tramitação no Congresso está tentando ampliar esses incentivos fiscais ao mercado imobiliário. O projeto de Lei 5733/13 prevê isenção de 50% do IR na venda do segundo imóvel residencial no período de cinco anos. O abatimento estaria condicionado à aplicação do dinheiro na compra de um imóvel novo, também dentro do prazo de seis meses.

O texto, de autoria do senador licenciado e atual ministro da Pesca, Marcelo Crivella, tramita em caráter conclusivo e será analisado, em regime de prioridade, pelas comissões de Finanças e Tributação e de Constituição, Justiça e Cidadania da Câmara.