Imóvel com área menor rende reparação

Categoria: Coluna Josué Rios

Josué Rios

Depois que escrevi na coluna de sábado passado sobre defeitos em imóveis, o sr. Furtado, o Consumidor, me perguntou como fica o seu caso: o apartamento que adquiriu de uma construtora tem nove metros quadrados a menos em relação à área prometida no contrato.

Como a perda de área (diferença para menos) é superior a 5% da área constante do contrato, a situação é tranquila em termos jurídicos. Ou seja, os tribunais, de forma unânime, garantem o direito do comprador de obter um desconto do valor do imóvel, proporcional à metragem inferior da área.

 No caso de terreno, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área ou o desconto no valor do imóvel, quando não for possível ao vendedor completar metragem da área vendida com a medida errada.

Importante: se a propaganda do apartamento informar uma determinada metragem do imóvel, a construtora depois não pode alegar que a área informada abrange itens como hall, vão de escada ou garagem. Se o anúncio ou folheto não fizer ressalva quanto à área do imóvel, esta deve ser entendida como a área útil – a qual o comprador tem direito de cobrar da empresa que vendeu o imóvel.

Destaquei o fato de a perda de área ser superior a 5% do imóvel porque, de acordo com o artigo 500º do Código Civil, as construtoras e empresas vendedoras de imóveis têm (ou tinham, como veremos abaixo) uma tolerância legal para lesar o consumidor.

 Explico: se a diferença no tamanho do imóvel não ultrapassasse 5% do total de sua área, o fornecedor do “produto” estava perdoado de pagar pela diferença. Na linguagem técnica, a lei permitia o entendimento de que a venda foi realizada “ad corpus”, ou seja, somente considerando a venda e descrição de uma coisa certa, com especificação de limites físicos, mas sem a necessidade de precisão quanto à sua exata medida.

Na prática, a norma do Código Civil (antigo e atual) virou um perdão para lesar os consumidores, como afirmei, em especial nos casos de imóveis vendidos na planta ou em apartamentos. E mais: os tribunais costumeiramente toleravam o abuso.

Mas a situação lesiva acabou em 2006, com um voto revolucionário, em matéria de proteção ao consumidor, proferido com baldes de tinta de saber e sensibilidade jurídica, pela Ministra Nancy Andrigh da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça(STJ).

Ao julgar, em última instância, como relatora, o caso de uma construtora de Brasília (Paulo Octávio Investimentos Imobiliário), que aplicava a citada norma do Código Civil (lesiva aos consumidores), a ministra deixou claro que tal norma foi pensada para os imóveis rurais, e não deveria ser aplicada aos compradores de imóvel na planta.

Nesse caso, o negócio imobiliário, segundo a magistrada, deve ser regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e não pelo Código Civil.

Em seu voto no julgamento citado (recurso especial 436853-DF), a ministra Nancy Andrigh destacou o artigo 51 do CDC, que proíbe o fornecedor de inserir nos contratos cláusula que reduza ou amenize direitos garantidos aos consumidores, ou gere vantagens injustificadas para os fornecedores.

No caso em questão, a ministra do STJ chegou a lembrar que em razão da maldita tolerância, “a cada 700 m², a construtora obteria 35 m², o equivalente a uma casa popular ou um apartamento modesto”, afirmou a magistrada.
Pena que tenha demorado tantos anos (o CDC foi aprovado em 1990) para ocorrer a mudança referida em respeito ao direito dos consumidores.

O que se espera é o ensinamento contido nesse julgamento seja consolidado no próprio STJ e demais tribunais, a fim de que o comprador de apartamento com área menor seja devidamente ressarcido. E partir de agora, vale a pena sempre conferir a metragem do imóvel.